Eigenkapitalrechner Immobilien
Berechnen Sie das benötigte Eigenkapital für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung inkl. Nebenkosten-Abdeckung und Banken-Rating.
Eingaben
Echtzeit-BerechnungErgebnis & Auswertung
Live BerechnetGesamtkosten 394.995 € minus Eigenkapital 65.000 €
Sie decken die Nebenkosten, finanziert wird der volle Kaufpreis. Solide, aber leicht erhöhte Zinsen.
Kaufnebenkosten (29.995 €) + Puffer
Für beste Bauzinsen und minimale Monatsrate
Anteil der Ersparnisse am reinen Kaufpreis
Anteil inkl. Kaufnebenkosten und Renovierung
Visuelle Aufschlüsselung
Eigenkapital richtig berechnen und Zinsen sparen
Der Eigenkapitalrechner ermittelt, wie viel Eigenkapital Sie für Ihren Immobilienkauf wirklich benötigen und welche Zinskonditionen Sie bei Banken erwarten können.
Die 3 Stufen des Eigenkapitals:
- Mindest-Eigenkapital: Reicht aus, um die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) zu decken. Der Kaufpreis wird zu 100 % finanziert.
- Empfohlenes Eigenkapital (20 %): Deckt die Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises. Damit sichern Sie sich spürbar günstigere Bauzinsen.
- Optimales Eigenkapital (30 %+): Bietet maximale Sicherheit und die besten Zinskonditionen am Markt.
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Die 4 Stufen der Eigenkapital-Ausstattung & Konditionen
110 % Finanzierung (Kaufpreis + NK)
Kein Eigenkapital vorhanden. Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten komplett.
100 % Finanzierung (Kaufnebenkosten aus EK)
Eigenkapital reicht exakt für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler (ca. 10 % - 12 %).
80 % Beleihung (NK + 20 % Kaufpreis)
Goldener Standard: Deckt Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises ab.
≤ 60 % Beleihung (NK + 30 %+ Kaufpreis)
Maximale Zinsrabatte der Banken dank 1a-Erststelliger Grundschuldsicherung.
Eigenkapital aufstocken: 5 oft vergessene Bausteine
Selbst erbrachte Maler-, Fliesen- oder Bodenarbeiten. Werden von Kreditinstituten meist bis zu 10.000 € – 25.000 € als Eigenkapitalersatz angerechnet.
Schenkungen von Eltern an Kinder sind bis zu 400.000 € je Elternteil steuerfrei (§ 16 ErbStG) und gelten sofort als vollwertiges Eigenkapital.
Ein bereits bezahltes Baugrundstück oder eine schuldenfreie Eigentumswohnung kann als Zusatzsicherheit ins Grundbuch eingetragen werden.
4 konkrete Rechenbeispiele zur Eigenkapital-Wirkung (2026)
Bei 100 % Finanzierung verlangt die Bank 3,9 % Zins. Bringt der Käufer 80.000 € EK ein (80 % Beleihung), sinkt der Zins auf 3,4 %.
Käufer hat 35.000 € Barreserven. Er erbringt 15.000 € Eigenleistung (Böden + Malerarbeiten). Total angerechnetes EK: 50.000 €.
Eltern schenken der Tochter 50.000 € zum Immobilienkauf. Die Schenkung bleibt weit unter dem 400.000 € Freibetrag.
Käufer besitzt ein 30.000 € ETF-Depot. Die Bank rechnet nach 20 % Sicherheitsabschlag 24.000 € fest als Eigenkapital an.
Fragen & Antworten zum Eigenkapital bei Immobilien
Der Grund liegt in der gesetzlich vorgeschriebenen Beleihungswertermittlung nach der Beleihungswertverordnung (BelWertV):
- Immobilienwert als Sicherheit: Die Bank kann bei einer Zwangsverwertung nur den reinen Immobilienwert erlösen.
- Nebenkosten sind "weg": Steuern, Notargebühren und Maklerprovisionen steigern den Sachwert des Hauses nicht.
- Risikoaufschlag: Muss die Bank die Nebenkosten mitfinanzieren (110 %-Finanzierung), verlangt sie erhebliche Zinszuschläge von bis zu 1,0 % p.a. auf das gesamte Darlehen.
Reputable Quellen, BelWertV & KfW-Richtlinien
Berechnungen unseres Eigenkapitalrechners basieren auf der Beleihungswertverordnung (BelWertV), dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sowie den Notarkostentabellen des GNotKG.
Amtliche Vorgaben der BaFin zur Ermittlung des Beleihungswerts bei Immobiliardarlehen.
Gesetzliche Freibeträge für Familienschenkungen (400.000 € je Elternteil).
Förderkredite als nachrangiges Darlehen / Eigenkapital-Ergänzung der KfW.
Gesetzliche Gebührentabellen für Notarvertrag und Grundbucheintragung.
Zinsvergleiche nach Beleihungsauslauf & Bundesbank-Statistiken.
Unabhängiger Leitfaden zum Ansparen & Absichern von Eigenkapital.