Tilgungsplan-Rechner
Erstellen Sie Ihren detaillierten Tilgungsplan für Ihr Baudarlehen inkl. Zins- und Tilgungsverlauf, Restschuld und Sondertilgung.
Eingaben
Echtzeit-BerechnungOptionale zusätzliche jährliche Sondertilgung zum Jahresende.
Ergebnis & Auswertung
Live BerechnetKombination aus Zins (3,50 %) und Tilgung
Verbleibendes Darlehen für die Anschlussfinanzierung
Zinskosten im gewählten Festzinszeitraum
Reguläre Tilgung
Dauer bis 100% Schuldenfreiheit bei gleichbleibender Rate
Visuelle Aufschlüsselung
So funktioniert der Tilgungsplan
Ein Tilgungsplan zeigt exakt, wie sich ein Immobiliendarlehen (Annuitätendarlehen) über die Jahre reduziert. Da die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt, sinkt mit abnehmender Restschuld der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil Monat für Monat ansteigt.
Schlüsselfaktoren für Ihren Tilgungsplan:
- Sollzinssatz (p.a.): Der vertraglich vereinbarte Zinssatz für das Darlehen.
- Anfangstilgung: Es wird eine Mindesttilgung von mindestens 2,0 % bis 3,0 % empfohlen, um das Darlehen zügig abzubezahlen.
- Zinsbindung: Zeitraum (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre), für den der Zinssatz garantiert ist. Danach wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
- Sondertilgung: Jährliche Sonderzahlungen verringern die Restschuld direkt und verkürzen die Gesamtlaufzeit erheblich.
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Detaillierter Tilgungsplan (Jahr für Jahr)
| Jahr | Anfangsrestschuld | Zinsen | Reguläre Tilgung | Endrestschuld |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 300.000 € | -10.403 € | +6.097 € | 293.903 € |
| Jahr 2 | 293.903 € | -10.186 € | +6.314 € | 287.589 € |
| Jahr 3 | 287.589 € | -9.961 € | +6.539 € | 281.050 € |
| Jahr 4 | 281.050 € | -9.729 € | +6.771 € | 274.279 € |
| Jahr 5 | 274.279 € | -9.488 € | +7.012 € | 267.267 € |
| Jahr 6 | 267.267 € | -9.239 € | +7.261 € | 260.006 € |
| Jahr 7 | 260.006 € | -8.980 € | +7.520 € | 252.486 € |
| Jahr 8 | 252.486 € | -8.713 € | +7.787 € | 244.699 € |
| Jahr 9 | 244.699 € | -8.436 € | +8.064 € | 236.635 € |
| Jahr 10 | 236.635 € | -8.149 € | +8.351 € | 228.284 € |
4 Stellschrauben für einen optimalen Tilgungsverlauf
Bei aktuellen Zinssätzen von 3,5 % bis 4,0 % senkt eine Anfangstilgung von 2,5 % bis 3,0 % die Restschuld nach 10 Jahren drastisch und schützt vor Zinsänderungsrisiken bei der Anschlussfinanzierung.
Vereinbaren Sie bei Ihrer Bank das kostenlose Recht auf 5 % Sondertilgung pro Jahr. Nutzen Sie Steuerrückzahlungen, Boni oder Erbschaften, um die Restschuld zielgerichtet zu mindern.
Bei langen Zinsbindungen (z. B. 15 oder 20 Jahre) schützt Sie das Gesetz: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung können Sie mit 6 Monaten Frist kostenfrei ohne Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen.
Vereinbaren Sie das Recht auf 2 bis 3 kostenfreie Tilgungssatzwechsel (z. B. zwischen 1 % und 5 %). So können Sie bei Elternzeit die Rate senken und bei Karrieresprüngen erhöhen.
Die Mathematik hinter dem Tilgungsplan (Annuitätenformel)
Beispiel (300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2,0 % Tilgung):
300.000 € × (3,5 % + 2,0 %) / 12 = 1.375,00 € / Monat
Erster Monat:
300.000 € × 3,5 % / 12 = 875,00 € Zinsen
Erster Monat:
1.375,00 € - 875,00 € = 500,00 € Tilgung
4 konkrete Rechenbeispiele aus der Baufinanzierung (2026)
Bei 3,5 % Zins führt 1 % Tilgung nach 10 Jahren zu 307.500 € Restschuld. Bei 2,5 % Tilgung sinkt die Restschuld auf 243.800 €.
Kreditnehmer zahlt jährlich 3.000 € sondertilgend auf ein 400.000 € Darlehen (3,5 % Zins, 2 % Tilgung).
Familie schließt 2026 ein 20-jähriges Darlehen zu 3,8 % ab. 2036 liegen die Zinsen bei 2,2 %. Familie kündigt nach § 489 BGB kostenfrei.
Beim Volltilger-Darlehen wird der Tilgungssatz so gewählt, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung exakt 0 € beträgt.
Fragen & Antworten zum Tilgungsplan & Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Es zeichnet sich durch seine monatlich gleichbleibende Rate (Annuität) aus:
- Rate = Zinsanteil + Tilgungsanteil: Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig.
- Zinsersparnis wird zu Tilgung: Weil die Zinsen monatlich nur auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt der absolute Zinsbetrag jeden Monat.
- Schneeball-Effekt: Da die monatliche Gesamtrate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil exakt um den Betrag, der an Zinsen eingespart wird. So beschleunigt sich die Entschuldung automatisch.
Reputable Quellen, Gesetzestexte & KfW-Förderung
Berechnungen unseres Tilgungsplan-Rechners basieren auf banküblichen finanzmathematischen Verfahren nach der deutschen Pfanbriefgesetz- und BGB-Praxis.
Gesetzliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
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