Mietkauf-Rechner
Berechnen Sie den Mietkauf einer Immobilie: Angerechneter Mietanteil, Restkaufpreis und Vergleich zur klassischen Bankfinanzierung.
Eingaben
Echtzeit-BerechnungAnteil der Miete, der als Kaufpreis-Ansparung angerechnet wird
Vertraglich vereinbarte Preisanpassung/Zinsaufschlag im Mietkaufmodell
Ergebnis & Auswertung
Live BerechnetKaufpreis am Laufzeitende minus Anzahlung & angerechnete Miete
Aus Anzahlung (25.000 €) + 60% Mietanteil
Über 10 Jahre bei 1.200 €/Monat
• Klassische Bankrate: ca. 1.329 € / Monat (bei 3,8% Zins)
• Restschuld Bank nach 10 J.: 208.217 €
Mietkauf lohnt sich vor allem, wenn aktuell noch kein Bankkredit bewilligt wird, aber später Eigenkapital aufgebaut werden soll.
Visuelle Aufschlüsselung
Mietkauf verstehen und richtig berechnen
Beim Mietkauf mieten Sie eine Immobilie über einen vereinbarten Zeitraum und erwerben nach Ablauf der Laufzeit das Recht (oder die Pflicht), das Objekt zum festgelegten Kaufpreis zu übernehmen.
Vor- und Nachteile des Mietkaufs:
- Vorteil: Kein sofortiger Bankkredit erforderlich – ideal, wenn noch Eigenkapital aufgebaut wird.
- Vorteil: Sie wohnen direkt in Ihrem zukünftigen Eigenheim.
- Nachteil: Mietkauf-Raten liegen oft spürbar über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Nachteil: Wird der Restkaufpreis am Ende nicht finanziert, verfällt die Ansparung je nach Vertrag teilweise oder komplett.
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Mietkauf-Rechner: Modelle, Notarpflicht, Risiken & Zinsvergleich
Der Traum von den eigenen vier Wänden scheitert in Deutschland immer häufiger an den strengen Vergaberichtlinien der Banken: Steigende Zinsen, hohe Kaufnebenkosten und die Forderung nach mindestens 15 % bis 20 % echtem Eigenkapital stellen junge Familien, Selbstständige und Berufseinsteiger vor schwere Hürden. Das Mietkaufmodell wird in diesem Umfeld oft als vermeintlich unkomplizierte Rettung beworben: „Heute mieten – morgen besitzen – ganz ohne Bankkredit!“
Doch hinter den verlockenden Werbeversprechen verbergen sich komplexe zivilrechtliche Vertragskonstruktionen nach § 311b BGB und erhebliche finanzielle Fallstricke. Während Mietkauf in Einzelfällen (z. B. bei Übergaben innerhalb der Familie oder für etablierte Freiberufler mit temporärem Bonitätsnachweis) ein nützliches Instrument sein kann, ist er für Durchschnittskäufer im gewerblichen Markt häufig 15 % bis 30 % teurer als eine reguläre Bankbaufinanzierung.
Mietkaufverträge sind ohne notarielle Beurkundung formnichtig (§ 125 BGB). Beide Vertragsteile müssen zwingend vor den Notar.
Die Eintragung nach § 883 BGB im Grundbuch schützt den Mietkäufer vor Verkäufer-Insolvenz und heimlichem Weiterverkauf.
Viele Verträge wälzen teure Sanierungspflichten auf den Mieter ab, obwohl dieser noch gar nicht im Grundbuch als Eigentümer steht.
Beim klassischen Mietkauf wird die Grunderwerbsteuer sofort bei Notarschluss fällig – nicht erst nach Ablauf der 10-jährigen Mietzeit.
Die 3 Bausteine der monatlichen Mietkauf-Rate im Detail
Eine Mietkaufrate ist keine reine Miete und kein reines Bankdarlehen, sondern ein hybrides Konstrukt aus Konsum- und Vermögensaufbau-Komponenten:
Entspricht der Kaltmiete für das Wohnen. Dieser Anteil verbleibt unwiderruflich beim Vermieter als Gegenleistung für die Überlassung der Immobilie und wird nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet.
Der vereinbarte Sparanteil (z. B. 40 % bis 70 % der Monatsrate). Diese Summe wird monatlich kumuliert und reduziert den finalen Restkaufpreis der Immobilie nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
Die Restsumme nach 10, 15 oder 20 Jahren. Dieser Betrag muss am Stichtag entweder in bar gezahlt oder durch eine Bank-Anschlussfinanzierung abgelöst werden.
Die 3 Hauptmodelle des Mietkaufs in Deutschland
Vor der Unterschrift müssen Sie exakt verstehen, welche Vertragsart Ihnen vorliegt:
Klassischer Mietkauf
Käufer und Verkäufer schließen einen verbindlichen Kaufvorvertrag ab. Der spätere Eigentumsübergang nach z. B. 10 Jahren ist für beide Seiten verpflichtend.
- Fester Kaufpreis ab Tag 1 fixiert.
- Kein Rücktrittsrecht ohne Vertragsstrafe.
- Grunderwerbsteuer wird sofort bei Notarschluss fällig.
Optionskauf
Der Mieter zahlt eine einmalige Optionsgebühr (oft 5 % bis 10 % des Kaufpreises) und sichert sich damit das einseitige Recht, das Haus am Ende der Mietzeit zu kaufen.
- Volle Freiheit: Kauf ist freiwillig.
- Grunderwerbsteuer erst bei Ausübung der Option.
- Ideal für Selbstständige zur Bonitätsüberbrückung.
Genossenschaftlicher Mietkauf
Der Erwerb erfolgt über eine Wohnungsbaugenossenschaft. Durch Zeichnung von Genossenschaftsanteilen wird ein lebenslanges Wohnrecht mit späterer Kaufoption erworben.
- Hohe soziale Absicherung vor Kündigung.
- Keine spekulativen Renditeaufschläge.
- Oft staatlich über KfW- und Wohnungsbauförderung unterstützt.
Mietkauf vs. Bankkredit: Der direkte Finanz-Vergleich
Vergleichen Sie live, wie viel Eigenkapital Sie im Mietkaufmodell ansparen und wie viel Geld als reine Miete verfällt im Vergleich zu einem regulären Bankdarlehen:
Bei 50 % Mietanrechnung fließen über 10 Jahre exakt 96.000,00 € als reines Nutzungsentgelt an den Verkäufer, ohne dass dieser Betrag Ihre Restschuld verringert.
Die 7 größten Risiken und Kostenfallen beim Mietkauf
Verbraucherzentralen und Notarkammern warnen regelmäßig vor unseriösen Mietkauf-Konstruktionen. Achten Sie auf diese 7 kritischen Gefahren:
1. Insolvenz des Verkäufers / Bauträgers
Sehr Hohes RisikoGeht der Verkäufer während der 10 Jahre insolvent und fehlt eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), fällt das Haus in die Insolvenzmasse. Der Mietkäufer verliert alle Ersparnisse und muss ausziehen.
2. Verweigerung der Restfinanzierung durch die Bank
FinanzrisikoIst der Mietkäufer nach 10 Jahren älter, erkrankt oder haben sich die Zinsen verdoppelt, lehnt die Bank das Restdarlehen ab. Ohne Rückabwicklungsklausel verfällt der gesamte Sparanteil.
3. Die Instandhaltungs- und Reparaturfalle
KostenfalleOft wird vereinbart, dass der Mieter Dach, Heizung und Rohre sanieren muss. Er trägt damit 100 % Eigentümerrisiko, ohne dass ihm die Immobilie juristisch gehört.
4. Sofortige Grunderwerbsteuer-Fälligkeit
SteuerfalleBeim klassischen Mietkauf verlangt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %) sofort nach Notarschluss in voller Höhe auf den Gesamtkaufpreis.
5. Überteuerter Kaufpreis & Schrottimmobilien
MarktrisikoMietkauf wird im freien Markt oft für Immobilien in schlechten Lagen oder mit Sanierungsstau genutzt, die über normale Maklerkanäle unverkäuflich wären.
6. Wertsicherungsklauseln & Indexaufschläge
VertragsfalleManche Verträge erhöhen den finalen Kaufpreis jährlich um 2 % Inflationsausgleich. Dadurch schrumpft der Effekt des monatlichen Ansparens drastisch zusammen.
7. Scheidung oder Tod des Partners
LebensrisikoZerbricht die Partnerschaft während der Mietkaufphase, kann eine Partei die hohe Monatsrate oft nicht alleine tragen. Eine vorzeitige Kündigung führt zu Totalverlust der Sparraten.
8. Fehlender Mieterschutz (§ 573 BGB)
RechtsrisikoMietkaufverträge schließen häufig den Kündigungsschutz des normalen Mietrechts aus. Bei Zahlungsverzug von nur 2 Raten droht die fristlose Kündigung ohne Entschädigung.
4 detaillierte Praxisbeispiele zum Mietkauf (2026)
Sehen Sie anhand konkreter Zahlen, wie sich verschiedene Mietkaufverträge in der Praxis über die Jahre entwickeln:
Familie spart 72.000 € Eigenkapital an
💡 Fazit: Vorbildlicher Verlauf bei stabiler beruflicher Entwicklung und solider Restfinanzierung durch die Sparkasse.
Selbstständige Agenturinhaberin
✅ Fazit: Perfekte Brückenlösung, um die für Banken notwendigen 3 positiven Jahresabschlüsse aufzubauen.
Fehlende Auflassungsvormerkung
⚠️ Warnung: Ohne notarielle Grundbucheintragung nach § 883 BGB gibt es im Insolvenzfall keinerlei Gläubigerschutz!
Hausübertragung Eltern an Tochter
🌟 Fazit: Innerhalb der Familie die eleganteste Lösung: Eltern erhalten sichere Renteneinnahmen, Tochter spart Kreditzinsen.
10-Punkte-Checkliste für einen rechtssicheren Mietkaufvertrag
1. Notarielle Beurkundung nach § 311b BGB
Sowohl der Mietvertrag als auch das Kaufversprechen müssen zusammen vom Notar beurkundet werden.
2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Zwingende dingliche Sicherung nach § 883 BGB in Abteilung II des Grundbuchs gegen Gläubigerzugriff.
3. Unabhängiges Bausachverständigen-Gutachten
Vorab Prüfung auf verdeckten Sanierungsstau, Feuchtigkeit und Altlasten durch einen Baugutachter.
4. Transparente Instandhaltungsregelung
Grobe Mängel an Dach, Fassade und Heizung müssen bis zum Eigentumsübergang beim Verkäufer verbleiben.
5. Faire Rückabwicklungsklausel
Regelung für unverschuldetes Scheitern der Bankfinanzierung mit Teilerstattung der Sparanteile.
6. Vorzeitiges Ablöserecht ohne Strafgebühr
Das Recht, den Restkaufpreis jederzeit vor Ablauf der Mietzeit per Bankkredit komplett abzulösen.
7. Fälligkeit der Grunderwerbsteuer einplanen
Beim klassischen Mietkauf Liquidität für die sofortige Steuerzahlung an das Finanzamt bereithalten.
8. Klare Tilgungs- und Anrechnungstabelle
Exakte monatliche Übersicht im Anhang des Notarvertrags über Miete, Sparrate und Restschuld.
9. Ausschluss von Wertsicherungsklauseln
Keine automatischen jährlichen Preiserhöhungen oder Zinsaufschläge auf den vereinbarten Kaufpreis.
10. Bonitätsprüfung des Verkäufers
Grundbuchauszug Abteilung III prüfen: Ist die Immobilie bereits mit hohen Vorlasten Dritter überschuldet?
Gesetzliche Grundlagen, Bundesnotarkammer & Verbraucherzentralen
Informieren Sie sich bei offiziellen staatlichen Stellen und berufsständischen Kammern:
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Thema Mietkauf
Der gesetzliche Formzwang nach § 311b Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) schützt Käufer und Verkäufer vor übereilten und unbedachten Immobiliengeschäften:
- Formnichtigkeit nach § 125 BGB: Mündliche Vereinbarungen oder einfache privatschriftliche Mietverträge mit einer "Kaufklausel" sind vor Gericht vollkommen wertlos. Zahlungen des Mieters können im Streitfall nicht rechtssicher als Kaufpreiszahlung durchgesetzt werden.
- Zwei-Teile-Einheit: Ein Mietkauf stellt eine rechtliche Einheit dar. Selbst wenn Miet- und Kaufvertrag in zwei getrennten Dokumenten verfasst werden, müssen beide gleichzeitig notariell beurkundet werden, wenn sie wirtschaftlich miteinander verknüpft sind.
- Notar- und Grundbuchkosten: Die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fallen direkt bei Vertragsschluss an und bemessen sich nach dem Gesamtkaufpreis der Immobilie.
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