Wie funktioniert der Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung 2026 berechnen: Vergleichen Sie Konditionen, Zinsbindung & Forward-Darlehen für Ihren Baukredit. Exakte Ratenberechnung online. Geben Sie einfach Ihre individuellen Eckdaten ein und erhalten Sie in Echtzeit das präzise Ergebnis für Deutschland (Stand 2026).

Sind die Berechnungen kostenlos und aktuell?

Ja, alle Berechnungen auf IntelligenteTaschenrechner.de sind 100% kostenlos, unverbindlich und basieren auf den aktuellen steuerlichen und finanziellen Gesetzgebungen für 2026.

Wann sollte ich die Anschlussfinanzierung in Bayern planen?

Bereits 36 bis 60 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung können Sie sich über ein Forward-Darlehen günstige Zinsen für Ihre Immobilie in Bayern sichern.

Wann sollten Immobilienbesitzer in Bayern ein Forward-Darlehen abschließen?

In Bayern (insbesondere im hochpreisigen Ballungsraum München, Nürnberg-Fürth-Erlangen, Augsburg und Regensburg) empfiehlt sich die Planung einer Anschlussfinanzierung bereits 36 bis 60 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung. Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer das aktuelle Zinsniveau gegen einen geringen monatlichen Zinsaufschlag (in der Regel 0,01 % bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit). Das schützt vor unerwarteten Zinssprüngen bei hohen bayerischen Restschuldbeträgen.

Wie funktioniert das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Bayern?

Unabhängig von der vereinbarten Sollzinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) haben Kreditnehmer in Bayern nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB das gesetzliche Recht, ihr Baudarlehen 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehensbetrags mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank hierbei nicht verlangen.

Kann die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) bei der Anschlussfinanzierung eingebunden werden?

Die BayernLabo vergibt zinsverbilligte Förderdarlehen im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms und des Bayerischen Zinsverbilligungsprogramms. Bei einer Anschlussfinanzierung ist eine Neubeantragung primär dann möglich, wenn im Zuge der Refinanzierung auch energetische Sanierungen, Barrierereduzierungen oder Wohnraumerweiterungen umgesetzt werden. Zudem können bestehende BayernLabo-Darlehen prolongiert werden.

Welche Notar- und Grundbuchkosten fallen bei einer Umschuldung in Bayern an?

Bei einem Bankenwechsel muss die Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Stattdessen wird die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten (Grundschuldabtretung). Bei einer Restschuld von 250.000 € kostet die notarielle Beglaubigung der Abtretungserklärung und die Grundbucheintragung in Bayern lediglich ca. 400 € bis 600 € – eine Ersparnis von über 1.500 € gegenüber einer Neubestellung.

Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?

In Deutschland bieten Kreditinstitute Forward-Darlehen in der Regel 12 bis 60 Monate (1 bis 5 Jahre) vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung an. Vorlaufzeiten von bis zu 12 Monaten sind bei einigen Banken sogar aufschlagfrei (aufschlagfreie Zeit).

Kann man ein Forward-Darlehen stornieren, wenn die Zinsen fallen?

Nein. Der Vertrag ist verbindlich. Eine Kündigung ist nur gegen Zahlung einer hohen Nichtabnahmeentschädigung an die Bank möglich. Eine Ausnahme bildet lediglich das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nach Ablauf von 10 Jahren ab Vollauszahlung.

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Ideal ist ein Vorlauf von 12 bis 36 Monaten vor Ablauf der Erst-Zinsbindung. Wer steigende Zinsen erwartet, kann sich bereits bis zu 60 Monate im Voraus ein Forward-Darlehen sichern.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Bei einer Prolongation führen Sie den Kredit bei der bisherigen Bank fort. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einer neuen Bank mit günstigeren Zinsen.

Wie funktioniert das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?

Nach 10 Jahren ab vollständiger Kreditauszahlung können Sie jedes Baudarlehen mit einer 6-monatigen Frist kostenfrei kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Fallen bei einer Umschuldung hohe Notar- und Grundbuchkosten an?

Nein, da keine neue Grundschuld eingetragen wird, sondern nur eine Abtretung erfolgt. Die Kosten betragen meist nur ca. 0,2 % der Restschuld.

Kann ich die Tilgungsrate bei der Anschlussfinanzierung anpassen?

Ja, bei der Neuverhandlung können Sie die monatliche Tilgung völlig frei festlegen (z. B. auf 3 % oder 4 %), da das alte Darlehen abgelöst wird.

Immobilien Rechner

Anschlussfinanzierung-Rechner

Berechnen Sie Ihre neue monatliche Kreditrate und vergleichen Sie alte und neue Zinskonditionen für Ihre Prolongation, Umschuldung oder Ihr Forward-Darlehen.

Eingaben

Echtzeit-Berechnung

Restschuld zum Ende der Zinsbindung

€

Bisheriger Zinssatz1,50 %

Neuer Zinssatz (Folgedarlehen)3,50 %

Neue anfängliche Tilgung2,50 %

Neue Zinsbindung (Jahre)

Ergebnis & Auswertung

Live Berechnet

Neue monatliche RateNeue Rate

1.000,00 €

Neue Zinsbindung: 10 Jahre

Restschuld nach 10 Jahren

140.236,00 €

Getilgt: 59.764,00 €

Vergleich Alt vs. Neu

Alte Monatsrate (1.5 %)666,67 €

Neue Monatsrate (3.5 %)1.000,00 €

Monatliche Ratenveränderung:+333,33 € / Monat

Visuelle Aufschlüsselung

Diese Berechnung dient zur ersten Orientierung und Richtwert-Ermittlung. Sie stellt keine steuerliche, juristische oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben ohne Gewähr.

So funktioniert die Berechnung

Wenn die Zinsbindung Ihrer bestehenden Baufinanzierung ausläuft, verbleibt in der Regel eine Restschuld. Für diesen Betrag benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Prolongation vs. Umschuldung vs. Forward-Darlehen:

Sie haben grundsätzlich drei Möglichkeiten: Bei einer Prolongation verlängern Sie den Kreditvertrag direkt bei Ihrer bisherigen Bank. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einer neuen Bank mit besseren Zinskonditionen. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich günstige Bauzinsen bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung.

WEITERE FINANZWERKZEUGE

Anschlussfinanzierung Bayern: Refinanzierung & BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt)

Berechnen Sie exakte Werte für das Bundesland Bayern. Unser Rechner berücksichtigt automatisch alle regionalen Gesetzgebungen, Steuersätze und Förderprogramme für 2026.

Bayern KennzahlenBY

Hauptstadt:München

Kirchensteuer:8 %

Grunderwerbsteuer:3,50 %

Gesetzl. Feiertage:13 Tage

Regionale Kennzahlen & Benchmark-Vergleich: Bayern vs. Bundesdurchschnitt

Diese Gegenüberstellung zeigt, wie sich das Bundesland Bayern im direkten Vergleich zum Bundesdurchschnitt schlägt:

Kennzahl / Faktor	Bayern	Bundesdurchschnitt	Besonderheit & Auswirkung
Kirchensteuer (KiSt)	8 %	9 %	Ermäßigter Satz spart Kirchenmitgliedern 1 %-Punkt Einkommensteuer.
Ø Bruttogehalt (Vollzeit)	52.200,00 € / Jahr	ca. 48.000 € / Jahr	Regionales Lohnniveau beeinflusst Steuerprogression und Kaufkraft.
Pflegeversicherung (Arbeitnehmer)	1.7 %	1,7 % (Standard)	Bundesweiter Standard-Arbeitnehmeranteil.
Gesetzliche Feiertage	13 Tage	10–11 Tage	Erhöht bezahlte arbeitsfreie Tage im Jahresverlauf.
Grunderwerbsteuer	3,50 %	ca. 5,2 %	Beeinflusst die fälligen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb direkt.
Ø Immobilien-Kaufpreis	4.500,00 € / m²	ca. 3.200 € / m²	Gibt die durchschnittlichen Investitionskosten pro Quadratmeter an.
Grundsteuer-Modell	Reines Flächenmodell	Bundesmodell	Landesspezifische Regelung für Grundsteuerberechnung ab 2025.

Landesspezifische Gesetze & Besonderheiten in Bayern

Kirchensteuer & Kappungsregeln

In Bayern beträgt der Kirchensteuersatz 8 % der Lohnsteuer. Durch den reduzierten Satz von 8 % sparen Kirchenmitglieder monatlich spürbar im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.

Landesförderbank & Zuschüsse

Das Landesförderinstitut BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) stellt mit dem Programm "Bayerisches Wohnraumförderungsprogramm & Zinsverbilligungsprogramm" zinsverbilligte Darlehen und Bauzuschüsse für Immobilienkäufer, Familien und Modernisierer bereit.

Grundsteuer & Hebesätze

Bayern nutzt für die Grundsteuer-Reform das Modell "Reines Flächenmodell". Bayern berechnet die Grundsteuer ab 2025 rein nach den Grundstücks- und Gebäudeflächen im Zusammenspiel mit Äquivalenzzahlen und den kommunalen Hebesätzen. Bodenrichtwerte und Immobilienwerte spielen keine Rolle.

Familien & regionale Kaufkraft

Bayerisches Familiengeld: Unabhängig vom Einkommen erhalten Eltern für ein- und zweijährige Kinder 250 € (ab dem 3. Kind 300 €) monatlich.

Praktisches Rechenbeispiel für Bayern

Beispiel Immobilienkaufpreis

350.000 €

Grunderwerbsteuer (3,50 %)

12.250,00 €

Kaufnebenkosten Gesamt (ca. 5.3 %)

18.550,00 €

Häufige Fragen zu Steuern & Abzügen in Bayern (FAQ)

BayernLabo Energetische Sanierung: Förderdarlehen für energetische Nachrüstungen und Heizungserneuerungen.

Praxistipps für Einwohner & Erwerber in Bayern

1Nutzen Sie den niedrigen Steuersatz von 3,5 %, um mehr Eigenkapital direkt in die Tilgung Ihrer Baufinanzierung einzubringen.
2Auch bei teuren Immobilien im Großraum München dämpft der geringe Steuersatz die Nebenkosten spürbar.

Regionales Finanz-Netzwerk

Weitere Finanz- & Steuerrechner für Bayern

Nutzen Sie alle Spezialrechner für Bayern mit hinterlegten Landessätzen, Freibeträgen und Landesförderungen.

Netto-Brutto BayernGehalt

8% Kirchensteuer & Sozialabgaben

Rechner öffnen

Einkommensteuer BayernSteuern

Tarif 2026 & Grundfreibetrag 12.096 €

Rechner öffnen

Kirchensteuer Bayern8% Satz

8% KiSt-Satz & Kappungsgrenzen

Rechner öffnen

Steuerklassen BayernKlassenwechsel

Optimale Steuerklasse 3/5, 4/4 & Faktor

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Grunderwerbsteuer Bayern3,50 %

3,50 % Steuersatz & Kaufnebenkosten

Rechner öffnen

Baufinanzierung BayernFörderbank

Zinsen, Raten & BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt)

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Sondertilgung BayernZinsersparnis

Zinsersparnis & Darlehen schneller tilgen

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Anschlussfinanzierung BayernRefinanzierung

Forward-Darlehen & Zinsbindung vergleichen

Rechner öffnen

Mietnebenkosten BayernBetriebskosten

Betriebskostenspiegel & Reines Flächenmodell

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Übergeordnete Themenbereiche:

Gehalt & Steuern Hub Immobilien Hub Kredite Hub Sparen & Investieren Hub

Anschlussfinanzierungs-Ratgeber Freistaat Bayern 2026

Anschlussfinanzierung in Bayern: Prolongation, Umschuldung & Forward-Darlehen

Optimieren Sie Ihre Anschlussfinanzierung in München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg, Ingolstadt und ganz Bayern. Nutzen Sie das Kündigungsrecht nach § 489 BGB, sichern Sie sich zinsgünstige Forward-Konditionen und sparen Sie tausende Euro bei der Grundschuldabtretung.

Forward-Vorlaufbis 60 Mon.Zinssicherung im Voraus

§ 489 BGB KündigungNach 10 J.0 € Vorfälligkeitsentschädigung

Abtretungskosten~ 0,2 %Statt teurer Neubestellung

Zinsersparnis> 12.000 €Bei 0,35 % Zinsvorteil auf 10 J.

Bayern Zinsänderungs- & Umschuldungs-Simulator

Berechnen Sie die neue monatliche Rate und vergleichen Sie Prolongation mit einer Umschuldung zu Bestkonditionen.

Bayern Rechner 2026

Verbleibende Restschuld: 280.000,00 €

Neuer Sollzins (Prolongation): 3,60 %

Tilgungssatz: 2,00 %

Bisherige Rate (bei 1,60 %)

840,00 €Monatliche Annuität

Auslaufende Zinsbindung

Neue Rate (Prolongation)

1.307,00 €+467,00 €/Monat

Bei bisheriger Hausbank

Umschuldungs-Vorteil (10 J.)

+9.340,00 €Netto nach Notar/Grundbuch

Bei 0,35 % Zinsvorteil

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung in Bayern (FAQ)

Wissenswertes zu Forward-Darlehen, § 489 BGB Kündigungsrechten, BayernLabo und Grundschuldabtretung.

Strategischer Fahrplan für Forward-Darlehen im Freistaat Bayern:

60 bis 36 Monate vor Ablauf: Marktbeobachtung der Bauzinsen und Prüfung von Forward-Optionen bei bayerischen Regionalbanken (Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Privatbanken).
36 bis 12 Monate vor Ablauf: Abschluss eines Forward-Darlehens bei drohendem Zinsanstieg, um die monatliche Annuität für die Restschuld langfristig festzuschreiben.
12 bis 6 Monate vor Ablauf: Einholung von Prolongationsangeboten der bisherigen Bank und Einholen von Vergleichsangeboten für eine Umschuldung.

Strategischer Zinsschutz

Baufinanzierungs-Leitfaden 2026

1. Das Forward-Darlehen: Funktionsweise & Vorlaufzeit

Ein Forward-Darlehen ist eine maßgeschneiderte Anschlussfinanzierung auf Auszahlung, bei der Sie sich die heutigen Bauzinsen für eine in der Zukunft liegende Restschuld sichern. Die Phase zwischen dem rechtsverbindlichen Vertragsschluss und dem Tag der tatsächlichen Kreditauszahlung wird als Vorlaufzeit (Forward-Periode) bezeichnet.

Fremdbank Wechsel

Echtes Forward-Darlehen

Der Vertrag wird bei einer neuen Bank geschlossen. Die Auszahlung erfolgt exakt am Tag nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung zur Ablösung des Altkredits. Bietet meist den höchsten Zinsvorteil durch Wettbewerbsdruck.

Hausbank

Unechtes Forward-Darlehen

Der Vertrag wird direkt bei Ihrer bisherigen Hausbank vereinbart. Formell handelt es sich um eine vorgezogene Prolongation ohne Bankenwechsel, wodurch Notar- und Grundbuchabtretungskosten entfallen.

Formel & Zins-Berechnung

2. Die Mathematik des Forward-Aufschlags

Banken verlangen für das Zinsrisiko während der Vorlaufzeit einen geringen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag). Dieser beträgt je nach Marktlage etwa 0,01 % bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.

Formel zur Ermittlung des Forward-Zinssatzes (z_forward)

z_forward = z_aktuell + (m × Aufschlag_monatlich)

(Wobei z_aktuell der aktuelle Marktzinssatz ist und m die Anzahl der Monate bis zur Auszahlung).

Interaktiver Forward-Aufschlag Rechner

Live Simulation

Vorlaufzeit m (Monate): 24 Monate

1 Monat24 Mon.60 Mon.

Aktueller Zins z_aktuell (%): 3.50 %

1.0 %3.5 %8.0 %

Monatlicher Aufschlag (% p.m.): 0.020 %

0.005 %0.02 %0.05 %

Berechneter Forward-Gesamtaufschlag:

24 Monate × 0.020 % = +0.48 %

Resultierender Forward-Zinssatz (z_forward):

3.50 % + 0.48 % = 3.98 % p.a.

Beispiel für 24 Monate Vorlaufzeit:

Aktueller 10-Jahres-Zinssatz: 3,50 %
Vorlaufzeit: 24 Monate (2 Jahre)
Monatlicher Aufschlag: 0,02 %
Forward-Zinssatz: 3,50 % + (24 × 0,02 %) = 3,98 %

Entscheidungshilfe

3. Entscheidungs-Matrix: Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ob sich ein Forward-Darlehen wirtschaftlich auszahlt, hängt primär von der künftigen Entwicklung der Bauzinsen ab:

Zinserwartung am Markt	Empfohlene Strategie	Begründung / Auswirkung
Stark steigende Zinsen erwartet	Forward-Darlehen abschließen	Der gesicherte Zins schützt vor spürbaren Mehrkosten bei der Anschlussfinanzierung.
Stabile / leicht schwankende Zinsen	Abwarten (Reguläre Umschuldung)	Der Forward-Aufschlag würde die Gesamtkosten unnötig erhöhen.
Fallende Zinsen erwartet	Kein Forward-Darlehen	Schließen Sie ein Forward-Darlehen ab und fallen die Zinsen weiter, sind Sie dennoch an den höheren Vertragssatz gebunden.

Rechtliches Risiko

4. Das Verpflichtungsrisiko (Achtung: Kein kostenfreier Rücktritt)

Ein zentraler Hinweis für Nutzer: Ein Forward-Darlehen ist ein rechtsverbindlicher Darlehensvertrag.

Abnahmeverpflichtung

Sie sind gesetzlich verpflichtet, das Darlehen zum vereinbarten Stichtag abzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn das allgemeine Zinsniveau am Markt drastisch gesunken ist.

Nichtabnahmeentschädigung

Falls Sie das Haus vor Ablauf verkaufen oder die Zinsen stark fallen und Sie den Vertrag auflösen möchten, verlangt die Bank eine sehr hohe Nichtabnahmeentschädigung (ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung).

5. Häufig gestellte Fragen (FAQ)